Por Marcos Antonio Dias Filho, advogado (OAB/GO 57.908), sócio-fundador da Dias e Castro Sociedade de Advogados.
Uma família compra um lote vago, em parcelas que se estendem por anos, e ergue ali a própria casa aos poucos, com o dinheiro que sobra no fim de cada mês. Um dia vem o desemprego, uma doença ou a morte de quem sustentava a família, e as prestações atrasam. A loteadora então ajuíza a rescisão do contrato e, além de pedir o lote de volta, cobra uma taxa de fruição por todo o tempo em que o comprador ocupou o imóvel.
Situações assim chegam ao escritório com frequência, e quase sempre trazem a mesma pergunta: pode o comprador ser obrigado a pagar aluguel pela casa que ele mesmo construiu?
A pergunta não é retórica. A taxa costuma ser fixada em até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e, em poucos anos, supera tudo o que foi pago. O comprador termina devendo à loteadora, que ainda retoma o terreno com a casa em cima.
O fundamento da taxa de fruição
A taxa de fruição não é multa nem efeito automático da rescisão. Trata-se de obrigação de restituir, que tem raiz no artigo 884 do Código Civil:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Para que essa obrigação nasça, não basta que alguém tenha tirado proveito de algo. É preciso que esse proveito corresponda a uma perda de outra pessoa, e que uma coisa decorra da outra. O Superior Tribunal de Justiça explicou como isso se traduz nos contratos de imóveis:
“[…] o pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio para fins residenciais sem pagar aluguéis, os quais seriam, com segurança, recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador.” (STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/05/2024.)
A taxa existe, portanto, para compensar o vendedor pelos aluguéis que ele deixou de receber. Onde não havia aluguel possível, não há nada a compensar.
O lote vago na jurisprudência do STJ
Daí por que o STJ firmou o entendimento de que a taxa é indevida quando o contrato rescindido tinha por objeto um lote sem edificação. Terra nua não se aluga para moradia, e ninguém mora num terreno vazio:
“[…] o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento […]” (STJ, REsp 1.936.470/SP, Terceira Turma, DJe 03/11/2021.)
O trecho merece leitura atenta. O empobrecimento do vendedor se mede pelos “fatores anteriores ao momento da contratação”, isto é, pelo bem que ele de fato entregou, e não pelo que o comprador acrescentou depois.
O que mudou com a Lei do Distrato
A Lei n. 13.786/2018 incluiu o artigo 32-A na Lei n. 6.766/1979 e passou a autorizar o desconto de:
“I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;”
Desde então, as loteadoras defendem que a cobrança teria se tornado automática. A Terceira Turma do STJ não acolheu essa leitura:
“Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.” (STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02/09/2025.)
A própria redação da lei sustenta essa conclusão. O legislador falou em “eventual” fruição e fixou um teto, de modo que o desconto pressupõe que a fruição tenha existido.
É justo registrar que a questão não está pacificada. A Quarta Turma, no REsp 2.104.086, relatado pela Ministra Isabel Gallotti, entendeu que, nos contratos posteriores à Lei do Distrato, a taxa pode ser cobrada mesmo em lote vago, bastando a transmissão da posse, já que, “não fazendo a nova lei distinção quanto ao tipo de empreendimento”, não caberia ao Judiciário fazê-la. A divergência foi levada à Segunda Seção em embargos de divergência e aguarda julgamento.
Quando a casa foi construída pelo comprador
A hipótese que mais aparece na prática, porém, é outra, e a sua solução não depende do desfecho dessa divergência.
Quando o comprador recebe o lote vago e constrói a casa, a loteadora costuma alegar que agora existe fruição, porque há uma moradia. O argumento mistura duas coisas distintas: quem usa o imóvel e a quem pertence aquilo que está sendo usado. A Terceira Turma enfrentou exatamente esse cenário e afastou a cobrança por unanimidade:
“No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.” (STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/05/2024.)
No mesmo voto, a Ministra destacou que “o objeto contratual foi – justamente – a alienação de lote não edificado” e transcreveu a observação do Ministro Moura Ribeiro:
“Se, na hipótese, os promitentes compradores realizaram acessões/benfeitorias, isso não pode ser usado contra eles para justificar nenhum tipo de cobrança pela fruição do bem. Admitindo-se que referida taxa tem por pressuposto a utilização de uma moradia disponibilizada pelo promitente vendedor, não faria mesmo sentido consentir com referida cobrança na hipótese de ela ter sido edificada pelo promitente comprador.” (STJ, EDcl no REsp 1.903.193, 12/04/2022.)
Em junho de 2026, a Terceira Turma voltou ao tema num contrato já regido pela Lei do Distrato e reiterou que a taxa é indevida em lote não edificado “mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.194.343/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 15/06/2026).
Mesmo quem acompanha a Quarta Turma tem dificuldade de contornar esse raciocínio. Ainda que se admita alguma fruição do lote vago, o que a loteadora entregou foi terra nua, e a casa jamais fez parte do patrimônio dela. Tanto é assim que a lei manda indenizá-la ao comprador:
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Seria incoerente que a mesma construção gerasse um crédito para o comprador, a título de indenização, e servisse ao mesmo tempo de fundamento para um crédito da loteadora, a título de aluguel.
O problema do direito de retenção
Existe ainda um desdobramento que raramente aparece nas decisões. É comum que a sentença fixe a taxa “até a efetiva desocupação”, e, como o comprador tem direito de reter o imóvel até ser indenizado, a desocupação só acontece depois que a loteadora paga pela construção.
Na prática, quem define até quando a taxa corre é a própria credora. Cada mês que ela leva para indenizar aumenta o seu crédito e diminui o do comprador, e o direito de retenção, pensado para proteger quem construiu, acaba trabalhando contra ele.
Num caso que acompanhamos, o contrato era de R$ 111.200,00. A taxa de 0,75% resultava em R$ 834,00 por mês, valor maior que a própria parcela do financiamento. A compradora havia pago cerca de R$ 9.000,00 e enfrentava uma taxa que já podia chegar a R$ 50.000,00.
Se a cobrança for admitida nessas condições, a loteadora passa a ter incentivo para vender terra nua, esperar que o comprador construa e, no primeiro atraso, usar a rescisão para retomar uma casa, recebendo aluguel por ela até lá. Esse resultado afronta o artigo 884 do Código Civil e também os artigos 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbem a desvantagem exagerada e a perda total das prestações pagas.
Cuidados na defesa do comprador
Na condução desses processos, alguns cuidados costumam fazer diferença.
O primeiro é deixar documentado que o lote foi entregue sem edificação. Contrato, memorial descritivo e laudo de vistoria geralmente bastam, e o fato tende a ser incontroverso, mas convém que conste de forma expressa na decisão. Também é importante provar que a obra foi custeada pelo comprador, com notas fiscais, recibos, alvará ou testemunhas.
A indenização e a retenção devem ser pedidas em reconvenção, com base no artigo 1.219 do Código Civil e no artigo 34 da Lei n. 6.766/1979. Na argumentação, vale concentrar esforço no requisito do empobrecimento, e não apenas no proveito: a moradia existe, mas o aluguel perdido pela vendedora não.
Por cautela, é recomendável formular pedidos subsidiários: que a taxa incida apenas sobre o valor do lote nu, que tenha como termo final a data da oferta ou do depósito da indenização, e não a desocupação, e que observe o limite do artigo 53 do CDC. Como a matéria tende a chegar ao STJ, os artigos 884 e 1.219 do Código Civil, 32-A da Lei n. 6.766/1979 e 51 e 53 do CDC devem ser debatidos desde a primeira instância.
Conclusão
A taxa de fruição tem função legítima, a de compensar quem foi privado da renda de um imóvel. O que não se admite é transformá-la em forma de remunerar a loteadora por um bem que nunca lhe pertenceu.
Quem vendeu terra nua e vai receber de volta uma casa, pagando por ela a indenização devida, não sofreu empobrecimento. Cobrar aluguel dessa casa de quem a construiu configura o enriquecimento sem causa vedado pelo artigo 884 do Código Civil, e não encontra apoio na Lei do Distrato, que só autoriza o desconto da fruição eventual do imóvel efetivamente entregue.
Enquanto a Segunda Seção não resolve a divergência sobre o lote vago, a hipótese da construção feita pelo comprador já tem resposta firme na Terceira Turma, e essa resposta deve orientar os tribunais estaduais.
Perguntas frequentes
A loteadora pode cobrar taxa de fruição de lote vago?
Há divergência no STJ. A Terceira Turma entende que não, mesmo após a Lei do Distrato. A Quarta Turma admite a cobrança em contratos posteriores a 2018. A questão aguarda pacificação pela Segunda Seção.
Se eu construí a casa no lote, a loteadora pode cobrar aluguel por ela?
Para a Terceira Turma do STJ, não. A construção feita pelo comprador, com recursos próprios, não autoriza a cobrança, porque a casa nunca pertenceu à loteadora (REsp 2.113.745/SP).
Tenho direito a receber pela casa que construí?
Sim. O artigo 34 da Lei n. 6.766/1979 e o artigo 1.219 do Código Civil garantem a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção do imóvel até o pagamento.
Marcos Antonio Dias Filho é advogado (OAB/GO 57.908) e sócio-fundador da Dias e Castro Sociedade de Advogados, em Goiânia. Bacharel em Direito pela PUC Goiás, é pós-graduado em Direito Imobiliário e atua na defesa de compradores de lotes e imóveis em ações de rescisão contratual contra loteadoras e incorporadoras.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
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