Por Bruno Henrique de Castro Felipe, advogado — OAB/GO 57.915 · Dias e Castro Sociedade de Advogados
É uma situação comum em loteamentos da Grande Goiânia e do interior: a família compra o lote parcelado, começa a construir antes de terminar de pagar e, anos depois, as parcelas atrasam. A loteadora fala em rescisão e em retomar o terreno. A pergunta que vem em seguida é inevitável: e a casa que eu construí? Perco tudo?
A resposta curta é que a lei não trata a construção como um presente para a loteadora. Mas existem condições, e conhecê-las cedo faz diferença.
Benfeitoria, acessão: o que a lei chama de “construção no lote”
No Direito, melhorias feitas em um imóvel são chamadas de benfeitorias (um muro, um aterro, uma reforma). Já a construção de uma casa em terreno vazio é tecnicamente chamada de acessão. O STJ, ao julgar o REsp 1.643.771/PR, em 2019, explicou essa diferença e reconheceu que as regras de indenização das benfeitorias também se aplicam às acessões.
Para o comprador, o importante é o efeito prático: casa, muro, poço, aterro e outras obras feitas no lote podem ser indenizadas na rescisão do contrato.
O que diz a Lei de Loteamentos
O art. 34 da Lei 6.766/1979 prevê que, em caso de rescisão do contrato por inadimplência do comprador, as benfeitorias necessárias e úteis feitas no lote deverão ser indenizadas. Cláusulas que excluam essa indenização são, em regra, questionáveis. O mesmo artigo faz uma ressalva: não se indenizam obras feitas em desacordo com o contrato ou com a lei.
O Código Civil, por sua vez, garante ao possuidor de boa-fé o direito de retenção (art. 1.219): em certas situações, o comprador pode permanecer no imóvel até receber a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias.
A regularidade da obra importa
No REsp 1.643.771/PR, a Terceira Turma do STJ decidiu que o comprador tem direito à indenização pela construção se comprovar que a obra é regular ou que eventual irregularidade pode ser corrigida. Construções sem alvará e que não possam ser regularizadas tendem a não ser indenizadas, porque o risco da irregularidade é de quem construiu.
Os tribunais estaduais aplicam esse entendimento com nuances. Em janeiro de 2026, por exemplo, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve a indenização de uma construção em lote rescindido e entendeu que cabia à empresa demonstrar eventual irregularidade relevante da obra. Por isso, a análise da documentação da construção é decisiva em cada caso.
Casa construída pelo comprador não justifica “aluguel” para a loteadora
Outro ponto importante: algumas loteadoras, ao retomar o lote, cobram taxa de fruição (uma espécie de aluguel) pelo tempo em que o comprador morou no imóvel. No REsp 2.113.745/SP, julgado em 2024, a Terceira Turma do STJ decidiu que essa taxa não é devida quando o lote foi vendido vazio e a casa foi construída pelo próprio comprador. O raciocínio é simples: o comprador morou na casa que ele mesmo pagou, e a loteadora não sofreu empobrecimento por isso.
Esse entendimento se refere a um caso concreto e ao cenário do contrato analisado; as cláusulas e a data de cada contrato precisam ser verificadas.
O que fazer se você construiu e está em atraso
- Reúna provas da obra: fotos com data, notas fiscais de material e mão de obra, recibos de pedreiros e prestadores.
- Separe a documentação da construção: alvará, projeto aprovado, habite-se, se houver. Se não houver, verifique se a regularização é possível.
- Guarde o contrato e os comprovantes de pagamento do lote.
- Não assine distrato ou termo de devolução do imóvel sem verificar se a construção foi considerada no cálculo.
- Guarde notificações recebidas da loteadora e anote as datas.
Perguntas frequentes
A loteadora pode retomar o lote e ficar com a casa sem pagar nada?
A lei prevê a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, e o STJ aplica essa regra às construções. A indenização pode ser afastada quando a obra é irregular e não pode ser regularizada, por isso a documentação é tão importante.
Meu contrato diz que eu renuncio à indenização por benfeitorias. Vale?
Em contratos de loteamento e de consumo, cláusulas que retiram do comprador o direito à indenização podem ser consideradas abusivas. A validade precisa ser analisada conforme o contrato e o caso concreto.
Construí sem alvará. Perdi o direito?
Não necessariamente. O STJ admite a indenização quando a irregularidade é sanável, ou seja, quando a obra pode ser regularizada. Em alguns casos, os custos de regularização são descontados do valor da indenização.
Posso continuar morando no imóvel enquanto isso?
O Código Civil garante ao possuidor de boa-fé o direito de retenção até ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias. A aplicação depende do caso e do que for decidido no processo.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do contrato e da documentação da obra. Cada caso depende de suas circunstâncias concretas.
Dias e Castro Sociedade de Advogados · OAB/GO 6.349 · Goiânia/GO
Fontes: Lei 6.766/1979, art. 34; Código Civil, arts. 1.219 e 1.255; STJ, REsp 1.643.771/PR (Migalhas); STJ, REsp 2.113.745/SP (notícia do STJ); TJMT, notícia de janeiro de 2026.
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