Se eu desistir do lote, quanto do que paguei a loteadora pode ficar?

Por Marcos Antonio Dias Filho, advogado — OAB/GO 57.908 · Dias e Castro Sociedade de Advogados

Comprar um lote parcelado costuma ser um plano de longo prazo: construir a casa própria, investir, garantir um patrimônio para a família. Mas os planos mudam. O orçamento aperta, a parcela sobe com a correção, surge uma mudança de cidade. E aí aparece a dúvida mais comum de quem nos procura: se eu desistir do lote, quanto do que paguei a loteadora pode ficar?

A resposta depende, principalmente, de dois fatores: a data em que o contrato foi assinado e o que está escrito nele. Este artigo explica as regras gerais para que você entenda o seu contrato antes de assinar qualquer distrato.

Desistir do contrato é um direito do comprador

O comprador que não quer ou não consegue mais continuar com o contrato pode pedir a rescisão, mesmo quando a loteadora cumpriu tudo o que prometeu. O que muda, nesse caso, é que a empresa pode reter uma parte dos valores pagos para cobrir despesas e prejuízos com o desfazimento do negócio.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento na Súmula 543: na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata, integral quando a culpa for do vendedor e parcial quando for o comprador quem deu causa ao desfazimento. A mesma lógica aparece no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe cláusulas que façam o comprador perder todas as prestações pagas.

A data do contrato muda as regras

Em 27 de dezembro de 2018 entrou em vigor a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela incluiu o art. 32-A na Lei de Loteamentos (Lei 6.766/1979) e passou a listar o que a loteadora pode descontar quando o contrato é desfeito por iniciativa ou inadimplência do comprador.

Contratos assinados antes dessa data seguem, em regra, o entendimento dos tribunais: a retenção costuma ser fixada entre 10% e 25% dos valores já pagos, conforme o caso concreto.

Contratos assinados depois dessa data seguem o art. 32-A, que permite, entre outros descontos:

• cláusula penal e despesas administrativas, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato;
• valores pela eventual fruição do imóvel, até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato;
• encargos por parcelas pagas em atraso;
• IPTU/ITU e contribuições associativas do período em que o comprador esteve com o lote;
• comissão de corretagem, desde que incluída no preço do lote.

A lei também prevê que a devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais, após um prazo de carência que varia conforme as obras do loteamento estejam concluídas ou não.

Por que “10% do contrato” é diferente de “10% do que você pagou”

Essa é a confusão mais frequente — e a que mais pesa no bolso. Veja um exemplo ilustrativo:

• Valor do contrato: R$ 100.000
• Valor já pago pelo comprador: R$ 15.000
• Retenção de 10% dos valores pagos: R$ 1.500
• Retenção de 10% do valor do contrato: R$ 10.000

Na mesma situação, a diferença é de R$ 8.500. Somando taxa de fruição, IPTU e outros encargos, há casos em que os descontos calculados sobre o valor do contrato chegam perto de tudo o que foi pago. Por isso é tão importante saber qual regra se aplica ao seu contrato e se o cálculo apresentado pela loteadora está correto.

Mesmo nos contratos posteriores a 2018, o Judiciário pode reduzir a penalidade quando ela se mostrar manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil) ou quando levar, na prática, à perda de quase todos os valores pagos, em conflito com o art. 53 do CDC.

Taxa de fruição em lote vazio: um tema em discussão no STJ

A taxa de fruição é uma compensação pelo uso do imóvel. Durante anos, o STJ entendeu que ela não é devida quando o lote não tem construção, porque o comprador não usou nem tirou proveito econômico de um terreno vazio.

Depois da Lei do Distrato, as turmas de Direito Privado do STJ passaram a divergir. A Terceira Turma continua afastando a taxa em lote não edificado, inclusive em contratos posteriores a 2018. Já a Quarta Turma, em outubro de 2025, entendeu que a lei autoriza o desconto mesmo sem construção, desde que previsto no contrato e dentro do limite legal. A divergência foi levada à Segunda Seção do STJ por meio de embargos de divergência [ATUALIZAR: informar se já houve julgamento e qual foi o resultado].

Na prática, isso significa que a cobrança de fruição sobre lote vazio não é automática e precisa ser analisada caso a caso, conforme a data e as cláusulas do contrato.

Antes de assinar o distrato, confira

• A data de assinatura do contrato — antes ou depois de 27/12/2018.
• A base de cálculo da retenção — valores pagos ou valor do contrato.
• A taxa de fruição — se está sendo cobrada sobre lote sem construção.
• O prazo e a forma de devolução — à vista ou parcelada, e a partir de quando.
• A correção dos valores — se o que você pagou está sendo devolvido corrigido.
• IPTU, taxas associativas e corretagem — se estão sendo descontados e por qual período.

Guarde o contrato, os comprovantes de pagamento (ou o extrato emitido pela loteadora) e qualquer proposta de distrato recebida. Com esses documentos, é possível verificar se os descontos estão dentro do que a lei permite.

Perguntas frequentes

Se eu parar de pagar, perco o lote e tudo o que paguei?

Não é o que a lei prevê. Mesmo quando o contrato é rescindido por inadimplência, o comprador tem direito, em regra, à devolução de parte dos valores pagos, descontadas as retenções permitidas. Parar de pagar sem nenhum registro por escrito, porém, pode gerar encargos e complicar a situação.

A loteadora pode devolver o dinheiro parcelado?

Nos contratos posteriores à Lei do Distrato, a lei admite a devolução em até 12 parcelas mensais, após um prazo de carência. Nos contratos anteriores, prevalece o entendimento da Súmula 543 do STJ sobre a restituição imediata.

Já assinei o distrato. Ainda posso questionar?

Depende do conteúdo do documento e das circunstâncias da assinatura. Cláusulas abusivas em contratos de consumo podem ser discutidas mesmo depois de assinadas, mas cada caso precisa ser analisado individualmente.

Meu contrato é antigo, anterior a 2018. A Lei do Distrato vale para mim?

Em regra, não. Contratos anteriores à lei seguem o entendimento consolidado dos tribunais sobre percentuais de retenção calculados sobre os valores pagos.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do contrato. Cada caso depende das cláusulas contratadas, da data de assinatura e das circunstâncias concretas.

Dias e Castro Sociedade de Advogados · OAB/GO 6.349 · Goiânia/GO
Fontes: Lei 6.766/1979, art. 32-A; Lei 13.786/2018; Súmula 543/STJ; STJ, notícia de 20/10/2025; Conjur, 17/12/2025.