Qual o prazo para entrega? E o que fazer no caso de atraso de obra?
Muitas vezes o sonho do imóvel próprio acaba se tornando um pesadelo em razão da quebra da promessa por parte do construtor, loteadora ou incorporadora.
Uma das principais dores de cabeça do consumidor na hora de realizar a aquisição do imóvel próprio é o atraso de obras.
O consumidor que no primeiro momento confiou no construtor ou no corretor que lhe vendeu o imóvel, começa a amargar dissabores com sucessivas desculpas e justificativas do motivo pelo qual o imóvel não foi entregue.
Nesse texto, serão abordadas três situações de atraso de obras sob o prisma do loteador, incorporador e construtor em empreitada direta.
QUAL O PRAZO?
Em primeiro lugar, é preciso que o comprador tenha em mente que o prazo para a entrega das obras não é aquele informado em conversa informal pelo construtor ou corretor.
O prazo para entrega das obras deverá estar previsto em contrato ou lei, em última hipótese em caso de ações judiciais será reconhecido o prazo para entrega comum para o tipo de empreendimento construído.
No caso de loteamentos, o prazo para entrega das obras segue a previsão contida na Lei de Parcelamento de Solos (Lei 6.766/79), conjugada com a aplicação da legislação municipal que regulamente o parcelamento municipal e o decreto de aprovação do loteamento.
O artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/79, estabelece que o prazo máximo para a entrega das obras de infraestrutura do loteamento é de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos.
Contudo, a legislação municipal pode definir um prazo menor para a entrega das obras de infraestrutura. E, via de regra, é no decreto de decreto de aprovação do loteamento que vai conter o prazo máximo para a entrega das obras.
Ou seja, o comprador de imóvel em loteamento deverá buscar no portal de leis municipais o decreto de aprovação do loteamento para identificar o prazo exato para a entrega das obras de infraestrutura.
No caso das incoporações imobiliárias, por exemplo, na compra de apartamentos, cotas em multipropriedade ou casas em condominio, o prazo para entrega das obras deverá constar em contrato, conforme artigo 48, 2º, da Lei 4.591/64.
Contudo, a legislação municipal pode exigir e fazer constar em decreto de aprovação do empreendimento, o prazo máximo para a entrega das obras de infraestrutura.
Portanto, além de analisar o contrato, o comprador deverá também consultar o portal de leis municipais para identificar se de fato houve o atraso de obras ou não.
Vale registrar que no caso das incorporações, o artigo 43-A, da Lei 4.591/64, prevê o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega das obras.
Por fim, no caso da contração direita de construtor, ou seja, nos contratos de empreitada, o prazo para a entrega das obras deverá necessariamente constar em contrato.
Nesse caso, os documentos anexos que constarem o prazo de entrega (ex.: orçamento, programa e controle de medição de obras) também fazem parte do contrato, caso este seja omisso. E se houver abusividade na formulação da cláusula do prazo de entrega, esta poderá ser revista judicialmente.
O QUE FAZER NO CASO DE ATRASO DE OBRA?
Identificado que o loteador, construtor ou incoporador de fato se encontra em atraso com as obras, o comprador ainda deverá identificar quais os motivos desse atraso.
Existem situações de caso fortuito ou força maior que inferem no cronograma de obras, tais como: crise global de matéria prima; terremotos; prorrogação inesperada da estação chuvosa; e entre outros. São situações muito peculiares que devem ser analisadas caso a caso.
Não havendo justo motivo para o atraso, o comprador poderá optar por: 1º – aguardar a entrega das obras e ser indenizado pelo atraso; ou 2º – solicitar a rescisão contratual e a devolução integral do valor pago.
A primeira hipótese encontra-se embasada no tema 996 do STJ segundo o qual assevera que:
“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária”.
Ou seja, ocorrendo o atraso na entrega das obras de infraestrutura é direito do comprador em ser indenizado pelos prejuízos que são presumidos nesse caso. O valor da indenização seria correspondente ao aluguel mensal da unidade que encontra-se em atraso.
Ainda o mesmo tema 966 do STJ proíbe a cobrança dos juros obra no caso de atraso na entrega das obras de infraestrutura.
Caso o comprador não queira aguardar a entrega das obras ou sequer observa perspectivas reais da entrega, poderá optar pela rescisão contratual que deverá ser declarada por culpa do vendedor.
Nessa hipótese de rescisão por culpa do vendedor, o comprador poderá solicitar a restituição integral das parcelas pagas, acrescida da correção monetária a partir do desembolso de cada parcela. E conforme súmula 543 do STJ, a restituição deverá ocorrer de forma imediata.
Ainda, o comprador poderá buscar o ressarcimento por perdas e danos que tiver amargado com a rescisão em razão so atraso de obra.
CONCLUSÃO
Portanto, em caso de atraso de obras, o consumidor tem duas opções:
1º – Solicitar a rescisão do contrato, a devolução integral dos valores pagos, inversão da multa contratual e indenização por danos morais; ou
2º – Ingressar com a ação de obrigação de fazer para que as obras sejam entregues, pedindo a indenização por danos materiais e morais.
Assim, evitará cair em ciladas e situações em que investa tempo e patrimônio no sonho da casa própria.
Se estiver com problemas como este contrate um advogado especialista.
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