Por Marcos Antonio Dias Filho, advogado — OAB/GO 57.908 · Dias e Castro Sociedade de Advogados
Terminar de pagar um lote ou uma casa deveria ser o fim da preocupação. Mas muita gente descobre, depois da última parcela, que o imóvel continua no nome da loteadora ou do antigo dono. A empresa fechou, o vendedor sumiu, faleceu ou simplesmente não comparece ao cartório. Enquanto isso, o comprador não consegue vender, financiar, dar o imóvel em garantia ou incluí-lo com segurança em um inventário.
Para essa situação existe um instrumento específico: a adjudicação compulsória.
Por que a escritura é tão importante
No Brasil, quem aparece como proprietário é quem está registrado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato de compra e venda e os recibos provam o negócio entre comprador e vendedor, mas não transferem a propriedade perante terceiros. Sem o registro, o imóvel pode, por exemplo, ser atingido por dívidas do vendedor ou envolvido no inventário dele.
O que é a adjudicação compulsória
É o pedido para que o imóvel seja transferido ao comprador que pagou, quando o vendedor não assina a escritura definitiva. Na prática, a decisão judicial ou o procedimento no cartório substitui a assinatura que o vendedor deveria ter dado.
O STJ tem entendimento consolidado na Súmula 239: o direito à adjudicação compulsória não depende de o contrato de promessa de compra e venda estar registrado em cartório. Ou seja, mesmo contratos particulares nunca registrados podem servir de base para o pedido.
Desde 2022, também é possível fazer em cartório
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e criou a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado, sem necessidade de processo judicial. O procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça e exige a representação por advogado.
De forma geral, o pedido em cartório é instruído com:
- o contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos;
- a prova de que o vendedor foi notificado e não formalizou a transferência no prazo legal;
- ata notarial feita em tabelionato, que registra a identificação do imóvel, das partes e a prova do pagamento;
- certidões que demonstrem que não há processo judicial discutindo aquele contrato;
- comprovante de pagamento do ITBI;
- procuração com poderes específicos ao advogado.
Cartório ou Justiça: qual caminho?
A via extrajudicial tende a ser mais indicada quando a documentação está completa e não há disputa sobre o pagamento. Quando há discussão sobre valores, contratos com falhas, documentos perdidos ou conflitos entre herdeiros e compradores, o caminho judicial costuma ser necessário. Em alguns casos, especialmente quando a cadeia de contratos se perdeu ao longo dos anos, a usucapião pode ser a alternativa mais adequada.
A escolha depende da análise dos documentos de cada caso.
Documentos para separar desde já
- Contrato de compra e venda e eventuais cessões ou aditivos.
- Comprovantes de pagamento ou declaração de quitação.
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
- Documentos pessoais do comprador (e do cônjuge, se houver).
- Carnês de IPTU e contas no seu nome, que ajudam a demonstrar a posse.
- Dados do vendedor ou da loteadora: CNPJ, endereço, contatos conhecidos.
Perguntas frequentes
A loteadora faliu ou fechou. Ainda consigo a escritura?
Em muitos casos, sim. A extinção ou a inatividade da empresa não apaga o direito de quem pagou pelo imóvel. O caminho adequado depende da situação da empresa e da documentação disponível.
O vendedor morreu. O que acontece?
O pedido pode ser direcionado ao espólio ou aos herdeiros do vendedor. O inventário do vendedor não impede, por si só, a regularização em favor do comprador que quitou o imóvel.
Meu contrato nunca foi registrado. Posso pedir a adjudicação?
Sim. Pela Súmula 239 do STJ, o registro do contrato não é requisito para a adjudicação compulsória.
Comprei por “contrato de gaveta”. Serve?
Contratos particulares podem servir de base, desde que seja possível comprovar a cadeia de negócios até o proprietário registrado e a quitação. Quando isso não for possível, a usucapião pode ser avaliada.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual da documentação. Cada caso depende de suas circunstâncias concretas.
Dias e Castro Sociedade de Advogados · OAB/GO 6.349 · Goiânia/GO
Fontes: Lei 6.015/1973, art. 216-B (incluído pela Lei 14.382/2022); Súmula 239/STJ; Código Civil, arts. 1.417 e 1.418.
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